写字楼投资:购买写字楼要注意什么?_写字楼投资:办公为什么越来越多的人选择投资写字楼

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1、写字楼投资:购买写字楼要注意什么?

作为个人投资或公司选择办公地点,投资写字楼必须要考虑多方面的问题,专家建议:出手之前应该先把功课做足。四大风险八项注意教您全面掌握写字楼投资攻略。

a.投资前四个风险要提前了解

1.了解规划、预防贬值风险

预防投资的贬值风险是第一位的。写字楼所处的地理位置以及商业配套是影响写字间价值的重要因素。另外还要考虑市政或其他原因造成的贬值,如果所投资写字间的周围在未来的几年内会涌现出过多新楼盘,也会对现有写字楼市场构成冲击。所以在出手前了解未来区域规划也是很有必要的。

另外,写字楼由于受宏观经济的影响较为明显,这就需要投资者时刻关注相关房地产政策、金融政策、国民经济状况以及产业结构状况等等。这样可以尽力保证所投资的项目未来在市场上立于不败之地。

2.目标精准,防止租赁艰难

在投资之前,要对项目周边及目标人群进行深入考察,充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的各种需求,根据周边的商圈及配套对所投资的写字间进行综合分析,从目前市场需求来看,中小户型面积的项目在市场中是比较热销的,相对较少的投资成本会让投资见效相对较快。

3.选对时机,规避不正当竞争

专业人士介绍:写字间不同住宅,开盘并不是投资写字间的最佳时机,恰当的时机应该是项目整体销售率超过50%的时候,届时已经进驻了一部分公司,投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例,如果进驻公司档次较低,加之投资者比例过高,直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此,当大经济情况萧条时,业主们会竞相压价,在对客户进行争夺的同时一定会影响到写字间的收益。

4.量体裁衣,谨防压力过大

由于购买写字间的资金相对较高,多数投资者为了缓解资金压力都需要贷款,购买写字间的贷款利率要高于住宅,贷款年限与住宅相比要短,另外还需交纳房产税等各项税费,因此需要很高的首付能力和强有力的还款能力。另外,写字楼的变现周期较长,因此在投资写字间前要量体裁衣,充分考虑自身的经济能力,以免在后期还款压力山大,又不得不急于变现,造成不必要的损失。

b.八招教你成功投资写字楼

1.区位资源:

这里的区位资源有两方面,一方面是地理位置,无论购买什么楼盘,大家第一眼看重的永远是位置在哪?写字间也一样,地理位置很重要,房产增值主要来源于土地的增值,交通便利的市中心由于土地的稀缺性,所以增值空间更大一些。因此,是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素之一。另一方面,资源集中度、周边设施配套度是否完善。即周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚之地;写字间作为“生产资料”,商业办公配套设施齐全,才能商机勃发,更具有投资或办公价值。

2.设计、外观:

作为企业,办公地点不仅仅是“生产价值”的场所,同时也承载着一个企业对外形象展示的职能。一般只要条件允许,企业会选择一栋设计新颖合理的写字楼,来提升企业的形象。所以,写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位,采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。

3. 使用方便:

对于实际使用的企业来讲,写字楼入住后,办公使用是否方便,是衡量这栋写字楼能否增值的一项重要标准。这里的方便指的是交通是否便利,停车是否方便,乘坐电梯是否需要漫长的等待。交通拥堵的地域或者位置偏远交通不便的写字楼一般不适合投资;同时,过长的等待时间成本也会让人产生厌烦的情绪,只有使用者感到方便快捷,身心愉悦,企业才能在此长久发展,也会形成口碑,只有企业争相进驻,投资者的收益才会最大化。

4.物业不可忽视:

作为投资办公产业,写字间的增值、保值,离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题,都会影响办公企业的体验感受,试想没有任何一个企业喜欢在垃圾满地、时常停水停电、冬天冷夏天热的环境下办公吧。所以,投资者在选择投资时一定要擦亮眼睛,选择物业档次高的项目,以后有可能会产生较为稳定的收益。

5.软性配套:

除了硬件配套要拿得出手外,软性配套也很重要。这里的软性配套应着重看信息化配置和智能化配置。通信网络是办公的基础,而同时,随着科技的发展,通风、采光、门禁、监控等最新智能产品与技术不断涌现,智能化系统的应用在越来越普遍,新建的写字间一般会考虑到将最新的信息化、智能化系统引入到自身的产品中,方便企业办公的同时,更节能,处理问题也更及时。无论投资或办公,拥有这样系统的写字间都是值得关注的。

6.自用型客户比例:

投资写字楼不但要看你的客户群体是谁,即租给谁;还要看你的竞争对手是谁?如果投资可以切成很小块出售的物业时,你就要当心了,虽然投资门槛较低,总价不高,但是进驻的物业公司档次低,小业主过多,流动性大,不但会影响物业的管理水平,经济水平不好时,小业主还会恶意竞争地竞相压价,影响你的收益。如果开发商坚持整层或半层销售,则在很大程度上提升进驻门槛,提升自用型客户的比例,同时,入住的客户一般也较有实力,如果这栋写字间60%以上客户都是自用型的,对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。

7.投资比较:

投资项目比较方面,甲级写字楼与乙级写字楼之间相比,甲级写字楼虽然价格要高一些,但是,甲级写字楼物业管理以及设计配套更完善,提升企业的形象,所以租金一般会不断上涨。虽然乙级写字楼总价低,随着更多写字楼项目不断涌现,管理、形象有所差距的乙级写字楼由于招租困难,特别是招不到有实力的企业,势必导致租金也很难有所提升。

8.投资回报率:

当然,投资者在投资时,还要充分考虑到自己的资金实力。依据一般的计算方法,投资回报率=月租金×12(个月)/售价。例如,现有一处写字间,面积约100平方米,售价约为18000元/平方米,依据此处写字楼周边的物业剖析得知,月租金约为9000元,盘算得知,这处写字间的投资回报率为6%,投资者需根据自己的资金情况,来选择投资项目。根据国际专业理财公司的计算原则,15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。

2、写字楼投资:办公为什么越来越多的人选择投资写字楼

随着经济的发展,收入水平的不断提高,人们对于投资理财越来越看重,对于生活质量的追求也越来越高。越来越多的人办公选择投资写字楼,原因在于:

1、风险低

较之于金融产品,写字楼同样属于投资性产品。但投资写字楼作为实体投资品,风险是较低的。与住宅产品相比酒店式公寓属于商用物业,不受购房套数的限制。

而且相比于投资写字楼和商铺,乃至于购买股票、期货等金融投资品,酒店式公寓投资资金少、投资门槛低、容易转手变现,在抗风险方面具有相当明显的优势。

2、总价低

写字楼产品因其面积优势,具有极其灵活的业态,不论是作为小年轻的过渡房还是作为刚需一族的自住房都是不错的选择。居住可享受卓越配套,投资则轻松享受高额租金,如此划算的生意。

3、投资居住两相宜

写字楼产品基本上都属于小户型物业,往往总价远低于住宅产品与商铺产品。通常建造于城市中心地带、城市交通枢纽、城市黄金商圈周边, 尽享优越配套。而且地段较好、品质卓越的写字楼颇受中高级白领的喜爱,具有易出租,租金高的投资特性,投资回报率节节攀升。

4、适合商用办公

写字楼的租赁费用低,是成长型中小公司和初始创业型公司的首选。一般写字楼位于区域中心地段,商业、生活等配套设施完善,这些是为成长型公司所看重。

5、地段

地段是写字楼投资中最关键的因素之一。处于商业中心或行政中心的写字楼,虽然最初的投资成本会高一点,但容易出租,租金也高,日后转手也更为方便。

6、交通

在高速发展的城市中,交通问题无疑是人们很注重的一个关键点。出行的便捷程度,很大程度的影响着人们对于一个写字楼的选择。

7、环境

优美的居住环境、独特的人文景致,无疑是宜居生活的重要组成部分。同时周边的生活环境越优秀,写字楼所拥有的价值也越高。投资最看重的自然是升值潜力,发展潜力和投资回报率。

8、配套齐全

一般来说,选择投资写字楼的人比较看重的一点就是配套设施。

3、写字楼投资:投资写字楼前景有多大

写字楼是“专业商业办公用楼”的别称zhidao,是给各公司、企业办公用的地方,那么不难看出,写字楼的前景与商业、办公需求密切相关。2015年以来,大量小微创业企业迅速成长,短短几年间,共享办公需求得以快速增长。

数据显示,去年中国商业地产投资创下新高,交易总额超过近2100亿元,与2015年相比,交易金额实现了翻番。具体来看,按照物业形态划分,写字楼仍然是最受投资者青睐版的产品,占比在50%左右。与同期相比,其占比略有上升。

按照资产类别来看,写字楼仍然最受欢迎。据前瞻产业研究院《写字楼市场前瞻与投资权分析报告》数据显示,2016年全年总投资额中,写字楼占据一半,略高于2015年42%的占比。在未来,共享办公行业的发展前景将是与有意向的写字楼开发商一起重构整个产业链条,从而重塑目前散售、整租的写字楼现状。

4、写字楼投资:为什么越来越多的人选择投资写字楼?

首先是负利率所导致的,

投资需求和意愿的大幅提高。

今年1月,

我国cpi超过国有大银行一年期存款利率,

2月又超过股份制银行,

这标志着我国现阶段已进入真实的负利率时代,

据测算,10万元存银行一年净亏537元,

出于保值增值的需要,

较稀缺的高端写字楼方面的投资需求明显增强。

其次是政策推动,

5月1日全面实施的营改增政策中,

首次将不动产列入抵扣范围,

等于是降低了企业置业投资的门槛和成本。

企业对房地产尤其是商办物业需求明显增加,

此外,5月初住建部出台的房屋租赁新政规定。

允许将商业用房按规定改建为租赁住房,

这实际上是鼓励投资,

也保障了投资者投资写字楼的收益权利,

更进一步刺激了写字楼投资需求的增长。

想投资,买黄金嫌升值慢、买股票嫌风险太大,

越来越多的人选择购买写字楼,为什么要买写字楼?

小编这就为您层层抽丝剥茧,

手把手教您投资写字楼,步步为“赢”。

一、写字楼和股票基金的投资比较

写字楼和股票基金的投资比较,主要区别是

1投资理念的不同

股票是一种投机,而写字楼投资是一种投资行为。写字楼是一种可以自己控制的投资行为,风险也在自己可控制的范围。而股票投资不在自己的控制范围之内,更多的会受到国家宏观经济、甚至国际金融的影响。

2对资本的要求不一样

写字楼投资的门槛比较高,至少需要成百上千万资金,而股票拿一两万块钱就可以做了。

3风险程度不一样

股票的投资风险远远大于写字楼投资,股票狂跌数年,如今股市略有起色,但专家分析,受gdp下行影响,牛市将很难长久。

4投资杠杆不一样

写字楼投资可以得到银行、金融的支持,而股票投资几乎不可能。这是他们的性质所决定的。这是股票基金投资与写字楼投资主要不一样的地方。

二、人们为何热衷投资写字楼

1投资写字楼的理由

所谓投资写字楼,是指投资者为了赚钱而投入一定资金,购买写字楼的经济行为。 写字楼投资者购买了写字楼之后,可以自己亲自经营使用,也可以出租给别人去经营使用,坐收租金,或委托商管公司代为经营,坐收利润分成,还可以待价而沽,等写字楼增值时,转手获利。当需要资金时还可以用它作为抵押品,获取信贷资金。在它被抵押时,你仍可用各种灵活形式加以经营。

5、写字楼投资:写字楼投资的优点都有哪些?

一提到写字copy楼,很多人第一反应都是密集的高楼大厦,以及瞬间产生的压抑感。的确,在一线城市很多写字楼,高端大气上档次,有力压群雄的气势,但是,办公环境的舒适度却真的有待提高,比如写字楼生态、绿化等。 目前,在住宅价格攀升迹象不明显的情况下,投资资金的转移已成必然。而投资写字楼已成为一种趋势,写字楼投资主要看租金。写字楼的租金回报多在7%-8%之间,部分写字楼的租金回报更高达10%-12%, 大家在投资写字楼时,尤其注意两点: 一是该写字楼的开发商是否有成功开发写字楼的经验,是否有良好的zd写字楼管理经验,是否有能力吸引知名大公司。这样的写字楼,高租金的可能性会较大。 二是写字楼投资特别要看地段价值。尤其要注重该地段未来的发展潜力。

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