如何投资商业地产:商业地产与住宅相比如何??

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1、如何投资商业地产:商业地产与住宅相比如何??

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商业地产住宅地产一、商业地产的涵义商业是指以买卖方式使商品流通的经济,房地产是房产和地产的总称,指土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务关系的总和。广义而言,商业地产是指各种非生产性、非居住性物业,包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义的讲,商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式,包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等,其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。二、商业地产的特质、商业地产具体商业、地产与投资的三重特性,它既区别于单纯的商业与投资,又有别于传统意义上的房地产行业。、投资规模大,回报周期长,需要企业有良好的资金链和强大的经济实力。、经营管理要求高。商业地产由于经营方式多,内容多变,需要专业团队进行管理,对服务、促销、整合营销等要求都比较高,都要求系统地、有计划性地持续运营。三、商业地产与住宅地产的主要不同点、建筑形态上不一样(比如购物中心,层高要求,柱距)。、需要招商、租售集合,而住宅以售为主。、因商业项目大量以租为主,回收周期长,需整合大量资源,不仅仅是商业资源,还有金融实力。、后期商业运营是关键,招商成功只迈出了一步,商业运营长期成功才是真正成功,物业才有升值。四、商业地产价值链现阶段国内商业地产开发运作的主流模式:开发商就是投资者甚至商业运营方,一个主体双重甚至三重

2、如何投资商业地产:如何投资美国商业地产

你一定要找个真正的“老美国”帮着你

不然的话绝对是要陷进去的

美国的商业地产投资可不像中国人想象的那么简单

买块地就能盖房做买卖!

3、如何投资商业地产:商业地产怎么运营?

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商业地产常见的六种运营模式及涉税分析

2018-01-10 在企业运营过程中,地产企业开发的商业部分在完工后采用何种模式进行管理运营常常成为摆在决策层面前的一道难题,本文将从实务中常见的两大类型六种模式展开涉税分析。

一、产权不发生转移

(一)委托管理模式

地产公司委托专业的商管公司来管理资产,向商管公司支付管理费,商管公司以地产公司名义与商户签订合同,由地产公司向商户开具发票,地产公司收取全部资产收益。涉税分析如下:

税种|增值税|房产税|土地使用税|印花税|企业所得税|

分析|地产公司新项目资产11%,老项目资产5%;商管公司一般纳税人6%,小规模3%|地产公司按照不含税租金的12%|地产公司按照土地的等级标准|各自按照租赁合同金额0.1%|地产公司和商管公司分别就租金收入、服务费并入各自应纳税所得额,按照25%缴纳。  |

(二)转租模式

   地产公司将资产统一租赁给商管公司或物业公司,商管公司或物业公司以自己名义对外招商经营。

税种|增值税|房产税|土地使用税|印花税|企业所得税|

分析|地产公司新项目资产11%,老项目资产5%;商管公司一般纳税人按照11%,小规模按照5%|地产公司按照不含税租金的12%|地产公司按照土地的等级标准|各自按照租赁合同金额0.1%|地产公司和商业公司分别就各自确认的租金收入各自应(二)投资模式

4、如何投资商业地产:商业地产该如何运作

商业地产,顾名思义百, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、度别墅等房地产形式。目前国内对于房产政策因素很多!目前调控政策大多都是针对于住宅,例如限购, 商业地产是不受调控政策影响的,买多少间店面等,纯粹看个人实力知! 限贷! 众所周知,住宅这块贷款不好下来,限制很大, 商业地产基本上都是5成贷款商业地产目前在国内属于青年期,国外发展相当成熟,加上国外成熟的管理运作,商业地产在国内前景很好商业地产缺点分析道商业地产主要功能用于商业,不像住宅可以出租,可以居住,所以如果投资商业地产失败或者前景不内明了的话,对与投资者损失相当大的,说难听点,除了当仓库使用,没什么用途了所以投资商业地产 要有精准的眼光 和经验, 当然商业地产还有 使用权和 产权之分 用途和回报率当然也大大不同,更多经验详情 可去容 mm858商业地产网了解

5、如何投资商业地产:投资商业地产有什么技巧吗?

商业地产投资技巧:

【商铺篇】

商铺投资大致分为两类:一类是用以出租或转手出售赚取收益;另一类是作为资金保值并升值的手段。

技巧一:商铺投资的目的

购买商业用房的目的大致分为两类:

一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款,用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。

另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题,银行储蓄收益少;而股票、债券、期货市场摇摆不定;纯住宅投资回报低,而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外,有相当一部分自营性质的经营商,为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐,比如设立形象店、旗舰店,展示企业实力、提升企业形象,从而进行品牌传播。

技巧二:租用还是买产权

产权商铺可以转让、继承、出租或用于抵押;而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多,尤其是发展前景好的商铺,租金自然水涨船高,经营者额外负担加重,投资收益却日渐减少。

技巧三:商铺投资方向

根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为:纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。

一般而言,办公楼底商是作为配套使用的,总面积少,价格比较低廉,经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主,业态无法覆盖,人气不是很旺,所以转手或转租的前景相对暗淡。

住宅楼底商一般是为居民区服务,前提是必须有足够的消费人群。从目前天津的情况看,几乎每个小区都有底商,规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱,所以价格虽然相对低,但是收益不明显、风险相对更高。

纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高,负担重,使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺,一手店铺非常稀缺,所以一手店铺仍具备足够的升值空间。

技巧四:商铺投资,几时出手最划算?

一般来讲,开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房,此时的价格是相对实惠的,这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期,因为签署合同后,购买者就要开始还款,而此时尚无法经营或出租,有一段时间是没有收益的。

随着工程进度逐渐加快,开发商一般都会涨价。尤其是中心商圈内的店铺,因为正式营业后前景广阔,开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”,到这个时候再购买,付出的就更多。看准项目前景,及时出手,抢先一步往往能占尽先机。

技巧五:投资怎样的店铺

最早的商铺就是一些临街的小作坊和杂货铺,提供一些日常用品;后来出现了单一形式的购物街和专业市场,各种专卖店出现,但专卖店品种单一,无法满足消费者更多的选择,于是出现大型百货商场。目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境嘈杂,已经落后。

shoppingmall此时应运而生。mall的直译为“林荫道”,在shoppingmall中指的是“步行街”。一般地,在类似的商业广场(购物中心)中,店铺围绕一条或几条步行街来布置,而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道4米左右为宜,因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺,而且不会过于空旷,整个商场保持旺盛的人期。

shoppingmall应该非常注重购物环境的设计,倡导的是“购物、休闲、娱乐”一体化的服务,也就是“一站购齐”的理念,而这一点,目前天津市面上林林总总的各种店铺、商场都没法满足。

在shoppingmall内的店铺,则充分共享充足的人期,所以商机可以有效保证。

技巧六:如何选择铺位位置

目前很多商铺投资者往往都陷入一个误区:过分讲究商铺的位置也就是通常所说的“地脚”。

实际上,一个成熟的休闲购物中心,地脚已经逐渐被淡化。因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街,所有的店铺都已经成为一个整体,关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。

当然,室内步行街交叉处、主入口处和shoppingmall共享空间的店铺因为先天条件好,每一个逛商场的人都会经过,所以更受追捧,但是相对价格会更高,所以选择时也必须全面权衡。

技巧七:看准你的合作伙伴

商铺投资非常讲究“群羊效应”,也就是看主力店。一般来说,经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻,都会带来旺盛的人流。

同时,选择邻居的另一方面就是要看商场的整体经营业种。shoppingmall提供的是“一站购齐”的消费模式,最讲究的是业态覆盖,因为只有提供全面的物品,消费者才会长时间停留,而小店铺的业主则可完全分享这些巨头们的成熟经验,更重要的是可以分享人气。

技巧八:选择有发展前景的商圈

每一个城市都有自己的商业坐标,比如北京的王府井、上海的南京路、南京新街口、广州的中山路北京路、深圳的老街。它们都是城市中古老的中心商圈,无论世事如何变迁、商圈如何更替,这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱。

【写字楼篇】

写字楼虽然会有较高的投资回报率,但同时,由于写字楼投资总价高,变现期长,对于投资者来说就需要理性地分析,谨慎投资。

写字楼投资技巧一:算好投资回报率

每个想投资写字楼的人,可能都会问到“哪个区域最容易升值”,固然,升值潜力很重要,但业内专家提醒:投资者在投资写字楼的时候,还是应该首先从个人的资金情况而选择,首先确定自己能买得起什么价位的写字楼,之后再在这个价位区间内选择投资环境相对较好的写字楼,在这个过程中,投资回报率是一定要注意的问题。

那么如何计算写字楼的投资回报率呢?根据现在通用的计算公式:购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价。例如,现有一处写字楼,面积约110平方米,售价约为7000元/平方米,根据此处写字楼周边的物业分析得知,月租金约为4000元,计算得知,这处写字楼的投资回报率为6.2%。投资者即可根据投资回报情况,控制自己资金流。

写字楼投资技巧二:好地段、好物业

投资写字楼有三类人群:想改善办公环境的公司;中小企业主;纯投资者。业内专家认为,写字楼投资特别要看准其地段价值,尤其要注重该地段的发展潜力,诸如其今后是否会有更多的商业房产出现在周围。

对于纯投资者而言,其不仅要考虑写字间是否租得出去,还要想好要租给什么人。另外,写字楼所处的交通位置及便利程度也尤为重要,如果地理位置偏远,交通不方便,相对来讲就不适宜投资。如果写字楼周边交通线路发达,价位又合适,那就可以投资。专家建议投资者可以选择在交通状况比较理想,同时又靠近商业区的地段进行投资。因为这类地区的写字楼会依赖成熟的配套而迅速被市场接受,同时,又可为日后获得稳定的回报打下良好基础。

作为投资型物业,写字楼的增值、保值要通过物业管理服务来实现。物业公司管理的好坏,直接决定写字楼的用水、用电是否顺畅,垃圾清运是否及时,以及车位管理的好与坏等方方面面的问题。相信不会有公司喜欢在脏乱差的环境中办公,因为这不仅会影响到办公的情绪,也会影响到公司的形象。因此选择投资写字楼时,调查物业公司的管理情况亦不容忽视。除此外之,写字楼所拥有的停车位多少也很重要。

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